Être capable d’acheter une maison devient de plus en plus difficile.
L’Association nationale des agents immobiliers a déclaré plus tôt ce mois-ci que son indice d’accessibilité au logement avait chuté au cours du deuxième trimestre pour atteindre son plus bas niveau jamais enregistré. Le chiffre s’élève à 92,7 contre 101,8 au premier trimestre. Il est également bien en dessous du niveau de 180,4 atteint en 2021.
Un résultat de 100 indique que les familles gagnant le revenu médian disposent de la somme d’argent nécessaire pour acheter une maison au prix médian. Une lecture ci-dessous indique un revenu familial médian insuffisant pour acheter une maison. Les données remontent à 1986.
Incroyablement, le logement est désormais moins abordable qu’il ne l’était avant la Grande Crise financière – lorsqu’un effondrement complet des normes de prêt a conduit à une frénésie de spéculation qui s’est terminée par une baisse de 33 % des prix de l’immobilier, du sommet au creux (sur la base de l’indice S&P). Indice des prix des logements Case-Shiller 20-City) de juillet 2006 à avril 2009.
Cela devrait-il nous rendre nerveux ?
La baisse de l’accessibilité au logement a évidemment été fortement influencée par la forte augmentation des taux hypothécaires, qui se situent désormais autour de 7,2 %, selon les données de Freddie Mac. Cela est à comparer à une moyenne de 4 % entre la fin de la Grande Récession en 2009 et la fin de 2021.
En fait, les taux hypothécaires actuels sont presque le triple de ce qu’ils étaient à la fin de 2020 et au début de 2021, lorsqu’ils avaient atteint un plancher à environ 2,7 %. Ce n’est pas un hasard si le premier trimestre 2021 s’est avéré être un pic en matière d’accessibilité au logement.
Depuis, les prix des logements ont augmenté de 28 % malgré la hausse massive des taux d’intérêt. Le revenu médian des ménages, qui croît actuellement à peu près au rythme d’avant Covid, n’a pas augmenté assez vite pour compenser la flambée des taux hypothécaires et la hausse des prix de l’immobilier. La conséquence a été une chute massive de l’accessibilité au logement jusqu’à de nouveaux plus bas.
Je connais tous les arguments.
Un article du Wall Street Journal publié mercredi intitulé « Quel taux de logement peut-il atteindre ? » par Justin Lahart disait : « Mercredi, la National Association of Realtors a rapporté qu’il n’y avait que 980 000 maisons unifamiliales existantes à vendre le mois dernier. C’était le moins grand nombre au cours du mois de juillet, normalement une période de l’année où de nombreuses maisons sont sur le marché – depuis 1982. »
Les prix de l’immobilier restent élevés en raison d’un manque extrême d’offre. Les stocks de maisons à vendre sont très faibles parce que personne ne veut déménager et renoncer à son hypothèque de 3 %. La tendance au « travail à domicile » est un autre facteur qui pousse les propriétaires à rester sur place et donc à supprimer le stock de logements.
Il faudra des années pour ramener l’offre de logements à la demande, car la construction de nouveaux logements est insuffisante depuis la grande crise financière. Les normes de prêt se sont considérablement améliorées depuis avant la GFC.
Le propriétaire typique dispose de beaucoup plus de valeur nette que par le passé. Les taux d’intérêt devraient commencer à baisser l’année prochaine, car il deviendra plus clair que l’inflation est sur une trajectoire durable, inférieure à l’objectif de 2 % de la Réserve fédérale. Et ainsi de suite.
Tout cela est probablement vrai. Pourtant, l’abordabilité du logement est aussi faible qu’elle l’a été depuis au moins 1986. De nombreux primo-accédants potentiels risquent de se retrouver exclus du marché pour toujours si quelque chose ne change pas.
L’insuffisance de l’offre peut-elle à elle seule maintenir les prix de l’immobilier à un niveau élevé face à une augmentation aussi importante des coûts d’emprunt ? Est-il réaliste de penser que tout le monde restera en place indéfiniment juste pour maintenir son faible taux hypothécaire, évitant ainsi un afflux d’offre sur le marché ? La pression politique exercée sur la Fed contraindra-t-elle la banque centrale à réduire ses taux plus rapidement, améliorant ainsi l’accessibilité financière ?
Ce sont toutes des questions importantes et je n’ai pas toutes les réponses. Je soupçonne qu’une combinaison de ralentissement du marché du travail, de normes de prêt bancaires plus strictes, de volatilité des marchés de capitaux et de hausse des taux hypothécaires mettra fin aux hausses de taux d’intérêt de la Fed le plus tôt possible. D’aussi loin que je me souvienne, la Fed a toujours choisi la voie la moins douloureuse, et je ne pense pas que cette fois-ci, ce sera différent.
Si cela signifie que la Fed adoptera implicitement un objectif d’inflation supérieur à 2 % pendant une courte période, alors je pense que c’est ce qui est susceptible de se produire. Mais en fin de compte, je continue de croire que les hausses de taux d’intérêt de la Fed jusqu’à présent s’avéreront plus que suffisantes pour ralentir l’économie, ramener l’inflation à l’objectif et potentiellement provoquer une récession.
Le « décalage long et variable » s’est avéré plus long que prévu, en grande partie parce que les propriétaires ont sagement bloqué des taux hypothécaires extrêmement bas lorsqu’ils en avaient l’occasion. Mais les prêts hypothécaires à taux fixe ne suffiront pas à annuler l’impact d’une hausse des taux d’intérêt de 525 points de base sur une période de temps historiquement courte.
Compte tenu de son importance pour l’économie dans son ensemble, un marché immobilier robuste sera probablement une condition préalable à une transition relativement fluide vers une expansion économique à long terme. La crise de l’accessibilité financière au logement est, et semble continuer d’être, un facteur de risque qui pourrait non seulement freiner le potentiel de croissance de l’économie, mais aussi provoquer une crise financière si rien n’est fait pour y remédier. Alors, ajoutez une autre balle au numéro de jonglage de la Fed.
