Les loyers des appartements diminuent fortement depuis plusieurs mois et semblent sur le point de devenir négatifs par rapport à il y a un an.
Les loyers en août n’étaient que de 0,28 % plus élevés qu’en août 2022, selon la plateforme technologique immobilière RealPage. Comparez cela à il y a un an, lorsque les loyers affichaient une croissance annuelle de 11 %. À l’exception d’une très brève baisse pendant les confinements liés au Covid, les loyers n’ont pas affiché de croissance annuelle négative depuis plus d’une décennie. Lorsqu’ils l’ont fait, c’était à cause d’une récession qui frappait la demande.
Ce n’est pas le cas maintenant. À l’échelle nationale, le taux d’occupation des appartements s’élève à 94 %, ce qui correspond aux normes historiques. Les taux hypothécaires élevés, combinés aux prix élevés des logements et à une offre restreinte, ont retenu davantage d’acheteurs potentiels sur le marché locatif. Le problème réside plutôt dans l’offre massive d’appartements.
Le nombre de nouvelles unités en construction atteint son plus haut niveau depuis 50 ans, avec plus de 460 000 unités achevées cette année seulement. Plus d’un million de nouvelles unités ont été construites au cours des trois dernières années. C’est un record, et une grande partie de cette offre se situe dans le segment haut de gamme. Les locataires ont plus d’options, de sorte que les propriétaires ont moins de pouvoir de fixation des prix à mesure que le chiffre d’affaires augmente.
Même si les loyers ne sont pas encore devenus négatifs à l’échelle nationale, ils l’ont été sur plusieurs marchés locaux. Austin, Texas (-4,9 %), Phoenix (-4,9 %), Las Vegas (4,7 %), Atlanta (-3,7 %) et Jacksonville, Floride (-3,4 %) connaissent les plus fortes baisses.
Les régions du Midwest et du Nord-Est continuent de connaître de très fortes augmentations de loyer. New York fait exception, où les loyers n’ont augmenté que de 1,9 % par an en raison de l’arrivée d’une offre importante sur le marché.
À l’avenir, l’offre devrait rester élevée jusqu’à l’année prochaine, ce qui pourrait faire baisser les loyers jusqu’en 2025. Les nouvelles constructions, cependant, ont fortement chuté cette année en raison de problèmes de financement et d’autres défis, de sorte qu’il devrait y avoir beaucoup moins d’offre d’ici 2026, ce qui donne aux loyers une chance de rattraper du terrain.
