Les problèmes immobiliers chinois s’accélèrent. Les acheteurs potentiels de maisons retiennent leurs achats, ce qui entraîne des ventes faibles qui aggravent le besoin urgent pour les décideurs d’intensifier leur soutien à l’industrie.
Les ventes de logements neufs pour les 100 principaux promoteurs ont chuté d’environ un tiers en juin et juillet par rapport à il y a un an, après une croissance à deux chiffres plus tôt dans l’année, a déclaré Edward Chan, directeur de S&P Global Ratings. La plupart des appartements en Chine étant vendus avant leur achèvement, la faiblesse des ventes de logements neufs entraînera probablement d’importants problèmes de trésorerie pour les promoteurs.
« Nous pensons que la situation s’aggrave probablement un peu à cause de cet incident de Country Garden », a déclaré Chan à Upreg lors d’un entretien téléphonique jeudi. Il a ajouté qu’il n’avait pas constaté d’amélioration des ventes de maisons neuves jusqu’à présent.
À une époque où des tonnes de données indiquent un ralentissement rapide de l’économie, ce manque d’amélioration, ainsi que Jardin de campagnerend plus difficile pour les promoteurs immobiliers de lever des fonds.
Tard jeudi aux États-Unis, le promoteur immobilier le plus endetté au monde, Evergrande, a déposé une demande de mise en faillite, ébranlant davantage la confiance des investisseurs.
L’aggravation de la crise de confiance ajoute à la pression sur la deuxième économie mondiale.
On estime que le secteur immobilier chinois représente directement et indirectement jusqu’à un quart de l’activité économique du continent. JPMorgan a relevé mardi ses prévisions de défaillance des entreprises à haut rendement des marchés émergents mondiaux, en grande partie en raison des craintes croissantes de contagion dans le secteur immobilier chinois d’une éventuelle retombée de Country Garden.
Country Garden, le plus grand développeur non public de Chine en termes de ventes, a moins de 30 jours pour effectuer les paiements de coupons qu’il a manqués le 7 août sur des coupons d’obligations de deux dollars d’une valeur de 22,5 millions de dollars.
La semaine dernière, la société immobilière a suspendu la négociation de 11 obligations nationales et a averti qu’elle prévoyait d’afficher une perte annualisée semestrielle pouvant atteindre 55 milliards de yuans (7,5 milliards de dollars).
Le secteur immobilier chinois est sous le choc depuis 2020, lorsque Pékin a réprimé le niveau d’endettement des promoteurs immobiliers du continent.
Des années de croissance exubérante ont conduit à la construction de villes fantômes où l’offre a dépassé la demande alors que les promoteurs cherchaient à capitaliser sur le désir d’accession à la propriété et d’investissement immobilier.
Ces mesures, connues sous le nom de politique des « trois lignes rouges » de la Chine, indiquent trois conditions de bilan spécifiques que les promoteurs doivent remplir s’ils veulent s’endetter davantage.
Les règles obligent les promoteurs à limiter leur endettement par rapport aux flux de trésorerie, aux actifs et aux niveaux de capital de l’entreprise, les promoteurs très endettés Evergrande le premier défaut qui fait la une des journaux fin 2021.
Un défaut de Country Garden pourrait ajouter 9,9 milliards de dollars au décompte des défauts des entreprises à haut rendement des marchés émergents mondiaux depuis le début de l’année, portant le volume total de défauts pour le secteur immobilier chinois à 17 milliards de dollars à ce jour en 2023, a déclaré JPMorgan dans une note. en date du 15 août.
La banque d’investissement américaine s’attend à ce que l’immobilier chinois représente près de 40 % de tous les volumes de défaillances des marchés émergents en 2023.
Une grande partie des problèmes de Country Garden sont liés à son exposition démesurée aux régions moins développées de la Chine connues sous le nom de villes de niveau inférieur. Environ 61% des développements, selon le rapport annuel 2022 de l’entreprise, se situent dans ces villes de niveau inférieur, où l’offre de logements dépasse la demande.
« Les performances des ventes de Country Garden ont été plutôt désastreuses », a déclaré Chan de S&P Global, notant que les ventes en juin et juillet ont chuté d’environ 50% d’une année sur l’autre.
Chan a déclaré que les villes de niveau inférieur ont commencé à voir une faiblesse des ventes en mai, tandis que les villes de niveau supérieur ont commencé à voir leurs ventes se détériorer au cours des mois suivants.
À la suite des problèmes de Country Garden, Chan a déclaré qu’il « devenait de plus en plus difficile » pour les ventes immobilières globales en Chine d’atteindre le scénario de base de S&P de 12 000 milliards de yuans à 13 000 milliards de yuans cette année.
« Au lieu d’une forme en L, cela pourrait être un escalier descendant », a-t-il déclaré.
Chan a déclaré que le cas baissier de S&P pour le secteur immobilier chinois était de 11 000 milliards de yuans de ventes cette année et de 10 000 milliards de yuans pour 2024.
Cela ne représente encore que près de la moitié des ventes du marché immobilier du pays à son apogée en 2021 – à 18 000 milliards de yuans, selon les chiffres partagés par Chan.
Lors de leur réunion d’examen économique de mi-année en juillet, les principaux dirigeants chinois se sont engagés à « ajuster et optimiser les politiques en temps opportun » pour son secteur immobilier assiégé.
À ce jour, ils n’ont pas encore clairement démontré leur intention de s’adapter aux « changements majeurs » de la dynamique de l’offre et de la demande sur le marché immobilier.
« Les problèmes d’endettement de Country Garden et l’incertitude du soutien gouvernemental alimentent un malaise plus large sur le marché immobilier chinois », a écrit Louise Loo, économiste en chef chez Oxford Economics, dans une note datée du 11 août.
Alors que le secteur immobilier chinois se consolide au milieu du malaise de la dette et du crédit, les promoteurs publics sont mieux placés pour se développer que les non-étatiques.
Les développeurs publics ont vu leurs ventes sous contrat augmenter de 48 % au cours des sept premiers mois de cette année par rapport à il y a un an, tandis que les développeurs non publics ont vu leurs ventes chuter de 19 %, selon les données de Natixis Corporate and Investment Banking.
Cela renforce la capacité des promoteurs publics à acheter des terrains aux gouvernements locaux, car les ventes de maisons robustes augmentent leur trésorerie.
« Aujourd’hui, 87% des achats de terrains se font par [state-owned enterprises]alors comment voulez-vous [privately owned enterprises] continuer à croître ? », a déclaré Gary Ng, économiste senior chez Natixis, lors d’un entretien téléphonique mardi.
Pour cette année jusqu’en juillet, 87% des achats de terrains en valeur ont été effectués par des promoteurs publics, comme l’année dernière, selon les données de Natixis. C’est une forte augmentation par rapport à 59% en 2021, selon les données.
Ng s’attend à ce que les promoteurs publics s’approprient davantage le marché immobilier chinois à l’avenir. Mais il a déclaré que si les développeurs non publics ont eu des problèmes d’endettement dans le passé, le fait d’avoir autant de développeurs publics dans l’industrie pourrait rendre plus difficile la prévision de la demande réelle.
Pourtant, la demande sous-jacente de logements dans les villes de premier rang reste quelque peu résiliente et inexploitée, et pourrait être libérée une fois les politiques plus claires.
« Une politique opportune pour stabiliser la demande et les ventes dans les villes de niveau supérieur serait très importante », a déclaré Chan de S&P Global.
« Si cela pouvait être réalisé, avec le temps, la stabilisation pourrait se répercuter sur les villes de niveau inférieur. Mais cela prendra encore plus de temps. »
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