Alors que la construction de grands centres de données aux États-Unis continue de s’accélérer, des questions se posent également sur la manière dont ces installations massives pourraient affecter le marché du logement.
Pour aider les agents immobiliers à répondre à ces préoccupations, la National Association of Realtors a commandé une étude inédite en son genre visant à évaluer l’impact des centres de données sur le marché immobilier. L’étude a révélé que les effets des centres de données diffèrent considérablement d’un endroit à l’autre.
« Nous parlons des centres de données comme s’ils constituaient une seule catégorie, et ce n’est pas le cas », a déclaré Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des études immobilières à l’Association nationale des agents immobiliers.
Alors que certains pays riches en centres de données ont montré des signes de croissance économique, d’autres ont connu des tensions sur leur approvisionnement énergétique.
Les serveurs hébergés dans ces installations alimentent toutes les fonctionnalités Internet, du secteur en pleine croissance de l’intelligence artificielle aux recherches de base sur le Web. À mesure que la demande de puissance de calcul accrue s’est accrue dans le cadre des progrès rapides de la technologie de l’IA, ces entrepôts massifs ont également augmenté. Et beaucoup, ont noté les chercheurs, sont construits dans et autour des quartiers résidentiels.
L’étude NAR a superposé plusieurs ensembles de données : des informations sur l’emplacement et l’empreinte physique d’environ 1 500 centres de données ; valeurs des propriétés ; taux de ventes de maisons ; des données démographiques et une enquête auprès de plus de 2 300 agents immobiliers dans différentes régions du pays.
L’étude a révélé que, même si la construction de centres de données s’est accélérée, la répartition de ces pôles technologiques est concentrée sur seulement 1 % du pays.
« La Virginie du Nord, la Silicon Valley, Phoenix, le centre de l’Ohio et le comté de Grant, dans l’État de Washington, sont tous des endroits très différents », a déclaré Evangelou. « Ils ont des économies différentes, des marchés différents et des raisons différentes pour attirer les centres de données. Ainsi, lorsque nous examinons des éléments tels que la valeur des maisons, l’emploi, les tarifs de l’électricité, nous n’avons pas trouvé un modèle unique qui puisse tous les expliquer. »
La Virginie du Nord, par exemple, abrite 319 centres de données cartographiés, soit environ 19 % des installations du pays, alors qu’il existe un seul centre de données dans tout l’État de Louisiane, note le rapport. Les autres pôles majeurs comprennent la Silicon Valley, le centre de l’Ohio, le centre de l’État de Washington et le sud du Texas.
De nombreuses zones dans lesquelles des centres de données sont en cours de construction avaient déjà un marché immobilier plus fort que la moyenne et des niveaux de revenus supérieurs à la moyenne, qui, selon les chercheurs, ne semblent pas faiblir en présence de centres de données.
Alors que l’étude s’est concentrée sur l’impact des installations déjà opérationnelles, les agents immobiliers ont déclaré que les marchés du logement commencent à ressentir la présence des centres de données bien avant la fin des projets de construction.
Abilene, une ville de taille moyenne située dans l’ouest du Texas, connaît un afflux de travailleurs alors que la construction du projet Stargate, un énorme centre de données de 500 milliards de dollars qui devrait devenir le plus grand du pays, se poursuit.
L’agent immobilier local Steve Stovall a déclaré que l’arrivée accrue de personnes dans la ville a généré davantage de revenus, ce qui a contribué à renforcer les infrastructures et à générer une économie commerciale plus forte. Mais cela a également mis une telle pression sur le marché résidentiel qu’il n’y a tout simplement pas assez de logements pour répondre à la demande.
« Ce n’est pas un secret qu’un grand centre de données est en construction au nord de la ville, et les acheteurs qui sont actuellement sur le marché en sont bien conscients car ils ont du mal à trouver un logement », a déclaré Stovall. « C’est de là que vient une grande partie de notre pénurie de logements : les gens qui allaient vendre ont vendu. Les locations sont pleines. Les hôtels sont pleins. Beaucoup de locations sont devenues des Airbnb ou des locations à court terme et les prix ne font qu’augmenter. »
Le prix médian d’une maison à Abilene, au Texas, est d’environ 342 000 dollars, a déclaré Stovall, contre environ 250 000 dollars il y a à peine six ans.
Il est impossible de savoir quels autres impacts le projet Stargate pourrait avoir sur les propriétés voisines avant son achèvement, a-t-il déclaré. Cependant, a-t-il ajouté, certains résidents de longue date ont déjà exprimé leurs inquiétudes concernant la consommation d’énergie et l’environnement.
Quelles que soient les conséquences pour Abilene – bonnes ou mauvaises – elles risquent de s’intensifier. La construction de deux autres grands centres de données a déjà été approuvée à la périphérie de la ville.
Evangelou a déclaré que c’est exactement la raison pour laquelle l’étude nécessitera des révisions régulières pour suivre le rythme de la construction des centres de données.
Le groupe national d’agents immobiliers a déclaré qu’il avait l’intention de publier une mise à jour dans six mois.
