Les programmes gouvernementaux existants (« Rodzina na Swoim », « Mieszkanie dla Młodych », « Safe Loan 2%) » ont contribué dans une certaine mesure à résoudre le problème du logement. Pourquoi est-ce que ça se terminait comme ça à chaque fois ?
Premièrement, il convient de définir l’expression « résoudre le problème du logement ». Pour moi, il ne s’agit pas seulement d’améliorer les statistiques typiques du marché immobilier, comme le nombre d’appartements pour 1 000 habitants en Pologne, le nombre de m² de surface habitable par personne ou de réduire le nombre d’appartements insalubres (par exemple sans toilettes et/ ou eau courante). À cet égard, une évolution positive s’est produite au cours de la dernière douzaine d’années. Il reste toutefois des problèmes sociaux étroitement liés au marché du logement. Il s’agit notamment de la détérioration de la situation démographique et de l’augmentation du nombre de « nesters », c’est-à-dire des personnes de plus de 30 ans vivant encore chez leurs parents. Les obstacles liés au déménagement du domicile parental sont : l’absence de contribution propre requise par la recommandation S de l’Autorité polonaise de surveillance financière lors de la souscription d’un prêt hypothécaire et les jeunes travaillant sous des contrats indésirables. Une solution sûre dans cette situation est que les parents soient coemprunteurs ou garants. Toutefois, les parents qui sont devenus adultes au début des années 1990 peuvent encore rembourser leurs prêts.
Même si chaque programme gouvernemental de logement ultérieur a tenté de corriger les erreurs des précédents, ces programmes manquaient d’exhaustivité. Les auteurs allaient de mur en mur. La coalition PO-PSL a favorisé l’accession à la propriété dans les programmes « Famille seule » et « Appartement pour jeunes », en oubliant la location pour les moins fortunés. Plus tard, le PiS a promu les appartements à louer (le programme « Mieszkanie+ »), mais au cours du deuxième mandat de son gouvernement, il a cessé de promouvoir l’accession à la propriété. Dans le cadre d’un retour à l’idée de vulgariser l’accession à la propriété, sont apparus le « Prêt Sûr 2% », et un peu plus tôt, la Loi sur le Prêt au Logement Familial. Il convient de souligner qu’une autre solution sensée dans le cadre de la politique économique du gouvernement PiS, le programme PPK, comprend également la possibilité d’affecter l’apport investi à la constitution d’un apport propre dans le cadre de la souscription d’un prêt hypothécaire.
Le gouvernement précédent avait parlé d’abaisser les exigences techniques des appartements, pour ensuite augmenter ces exigences à la fin de son mandat, ce qui était une solution anti-offre par rapport au marché immobilier chauffé par le programme « Safe 2% Credit ».
Parallèlement, le programme de logement doit être cohérent et complet. Chacun dans un tel programme devrait trouver une solution pour lui-même – aussi bien ceux qui ont une solvabilité que ceux qui l’ont mais n’ont aucun moyen d’organiser leur propre contribution. Les personnes qui travaillent dans le ramassage des ordures et qui ne disposent pas de leur propre contribution devraient également trouver une solution par elles-mêmes dans le programme de logement. Pour eux, il existe des appartements à louer, avec la possibilité d’en devenir propriétaire.
Que peut-on changer – à grande échelle – en introduisant une politique de logement raisonnable à grande échelle ? Tout le monde devrait non seulement veiller à ce que l’offre d’appartements soit beaucoup plus grande, mais aussi veiller à ce qu’ils atteignent le plus grand groupe possible de Polonais, et pas seulement les plus riches…
Je partage ce point de vue. Le problème non résolu du logement se traduit par une démographie désastreuse en Pologne et par la popularité des populistes en raison de la frustration sociale. Cette démographie signifie que – comme le disaient les anciens Romains – la situation a atteint son point le plus bas. Il est donc absolument nécessaire d’élaborer une solution globale et radicale au problème du logement.
Le problème clé lors de la construction d’appartements à louer est, entre autres : manque de terrains suffisants pour de tels investissements. Comment acquérir ce terrain ? Des expropriations qui suscitent des objections sociales ?
Je me souviens des débuts de la construction d’autoroutes en Pologne, de la rénovation des routes et du blocage des investissements. Les règles d’expropriation concernant les parcelles qui ne pouvaient pas être achetées sont arrivées et le problème a disparu. Les fantômes de l’inviolabilité constitutionnelle de la propriété privée se sont tus, car les terres expropriées pour les routes et les infrastructures ont été payées de manière assez équitable. Je ne vois aucune raison pour que Varsovie, de plus en plus belle, continue d’être gâchée par des bâtiments vides, des ruines et des chantiers de construction délabrés. Dans le même temps, divers escrocs gagnent de l’argent grâce aux faillites des propriétaires de ces zones.
Les solutions de construction de routes doivent être reproduites dans le domaine du logement, et les prix du marché doivent être payés pour l’expropriation des terrains et des constructions détruites depuis des années. Les gouvernements locaux peuvent également augmenter le nombre de terrains couverts par le programme global de logement s’ils ne sont pas en mesure de rénover les immeubles d’habitation de la ville. En ce qui concerne les zones appartenant aux entreprises en faillite, le processus de satisfaction des créanciers sera accéléré grâce aux expropriations. Outre l’amélioration de l’esthétique des villes, c’est un autre effet bénéfique de mon programme.
Une bonne connaissance des réalités économiques et marchandes constitue en effet un excellent point de départ pour créer un nouveau système. Par conséquent, veuillez présenter brièvement les hypothèses de votre programme.
Voici les principales hypothèses du programme que mon collègue de l’époque où je travaillais à la banque, M. Piotr Makowski, m’a aidé à développer :
• expropriation de la zoneà proposdans le domaine des villes – en particulierà proposuniquement dans les endroits où la construction a été interrompue et où les bâtiments sont restés vacants pendant des années en raison du problèmeà proposen propriété ou en problèmeà proposchez les propriétaires financiers, ktà proposceux qui ne pouvaient pas faire face financièrement à l’investissement ;
• développement agraireà propospar les sociétés du Trésor public. La forme de cession dudit terrainà proposIl pourrait également être possible que les sociétés du Trésor public acquièrent le certificat en échange de terrains.à proposdans des fonds d’investissement fermés (Fonds d’investissement fermés) gérés par PFR Nieruchomości pour le compte de PFR TFI SA ;
• développement agraireà proposà partir des ressources actuellesà proposdans la Ressource Immobilière Nationale (KZN). La forme de leur développement serait que KZN fournisse ces terres au FIZ.
Il serait également possible de passer à la formule FIZ et REIT et de permettre à des investisseurs extérieurs de participer au projet. Il faudrait alors accélérer les travaux sur la loi sur les REIT. FIZ offrirait ces terrains à des véhicules à usage spécial avec des promoteurs et des gouvernements locaux sélectionnés dans le cadre d’appels d’offres. Les gouvernements locaux pourraient, à leur tour, louer ultérieurement des appartements auprès des véhicules spéciaux FIZ à des fins de logement municipal. Des véhicules à usage spécial pourraient également être implantés dans le segment premium. Le promoteur pourrait ensuite racheter ces véhicules spéciaux, ce qui fournirait à FIZ des revenus supplémentaires. Outre le temps et les coûts de construction, un critère supplémentaire pour évaluer un promoteur entrant en coopération avec FIZ serait le nombre d’appartements précédemment désignés à la location par les gouvernements locaux dans leurs projets, ce qui augmenterait nécessairement le pool d’appartements municipaux à louer. . Développeurs, ktà proposceux qui ne respecteraient pas les dispositionsà proposen accordà proposdans des véhicules d’investissement ou des véhicules ad hoc individuels, ils seraient exclus de la coopération avec FIZ.
Comment le programme pourrait-il être financé ?
A côté se trouve l’entréeà proposprogramme de financement dans la loi de financesà proviendrait des revenusà proposde la location d’appartements et de leur achat, du rachat ou de la vente d’actions de véhicules ad hoc mettant en œuvre des projets d’investissement (y compris des projets du segment premium du marché immobilier) ou des dividendes de véhicules ad hoc. Le financement pourrait également provenir de la réorientation d’une partie des contributions des promoteurs vers le Fonds de garantie des promoteurs (DFG) pour compléter la contribution propre aux prêts au logement. Ce programme serait géré par la Banque Gospodarstwa Krajowego. Les institutions administrant les fonds destinés au financement du programme de logement devraient être : KZN (service expropriation des terres) et BGK (garanties de cotisations propres). Collectivités locales louéespar appartements avec vue sur la piscine des appartements municipaux. Les appartements à louer du bâtiment FIZ seraient gérés par le PFR Nieruchomości.
Votre idée correspond à l’idée de l’ECO PRÊT innovant pour l’achat d’un appartement de M. Krzysztof Oppenheim, dont nous parlons dans le dernier numéro de « FPG ». Est-ce une coïncidence s’ils se complètent si bien, ou était-ce votre intention ?
Nous connaissons Krzysztof Oppenheim depuis plus de 20 ans. Il m’a présenté son idée d’ECO CREDIT, qui m’a plu. Comme Krzysztof, je pense qu’aider ceux qui sont capables de s’aider eux-mêmes est démoralisant. Les aides d’État devraient être destinées en priorité à ceux qui en ont besoin. L’ECO PRÊT proposé par Krzysztof ne détruira pas les ménages, même en période de ralentissement économique. Les fonds exemptés de subventions massives peuvent être redirigés vers la mise en œuvre du programme de construction d’appartements à louer avec possibilité d’acquérir la propriété. Et puis le programme de logement en Pologne sera global.
Y a-t-il une chance que les banques s’intéressent au concept ECO LOAN, et que le gouvernement actuel envisage l’idée d’un nouveau et massif programme d’appartements à louer ?
En Pologne, il existe une nette tendance à promouvoir les prêts à taux d’intérêt fixe (ce qui est encouragé par l’Autorité polonaise de surveillance financière). Grâce à ce type de prêts, vous pouvez éviter les conséquences désagréables liées à la hausse des taux d’intérêt. Pour les banques, les projets de construction d’appartements à louer avec les gouvernements locaux en tant que locataires à long terme avec possibilité de sous-location et PFR Nieruchomości supervisant la construction sont un projet de rêve à financer. Tous les éléments de l’évaluation du risque de crédit auxquels les banques prêtent toujours attention sont inclus ici, par exemple la stabilité des revenus locatifs et la gouvernance d’entreprise. Le terrain avec un permis de construire transféré au véhicule à usage spécial remplira la condition de la contribution propre de l’emprunteur appropriée requise pour le financement des investissements par les banques dans la recommandation 15 de la recommandation S de l’Autorité polonaise de surveillance financière.
Il parlait Robert AZEMBSKI
