Jay Washington a grandi dans la maison que sa mère a achetée en 1984 à Augusta, en Géorgie, sans diplôme universitaire et avec seulement un seul revenu dans une usine de fabrication locale. Il a dit que son agent immobilier avait fait une prédiction lorsqu’elle avait reçu les clés.
« ‘Dans environ cinq ans, vous allez probablement m’appeler et me remercier d’avoir pu acquérir cette maison' », a déclaré Washington.
En effet, c’est exactement ce qu’elle a fait. Aujourd’hui, elle est toujours dans la maison, dont la valeur n’a cessé de croître pour atteindre près de 300 000 $.
Washington, 38 ans, vit à Athènes à quelques heures de là et aimerait devenir propriétaire – à la fois pour la sécurité financière et parce qu’il y voit « un signe que vous vous sentez vraiment indépendant ».
Mais il fait partie d’une génération qui est désormais confrontée à un marché immobilier très différent de celui de ses parents – et les experts craignent que cela ne rende plus difficile pour les jeunes de créer de la richesse en vieillissant. Cet été, les prix de l’immobilier ont atteint un autre niveau record de 440 600 $. Ces gains en actions ont été une aubaine pour les propriétaires, même s’ils empêchent beaucoup d’entre eux d’acheter et alimentent un fossé générationnel.
La crise du logement survient également après que de nombreux Millennials aient été durement touchés par la Grande Récession. Washington a obtenu son diplôme universitaire en 2009, la même année, le chômage a culminé à 10 %. En plus de cela, son diplôme d’une université à but lucratif – qui a ensuite été poursuivi en justice pour tromperie présumée – semblait sans valeur.
« J’étais essentiellement coincé dans un cycle de chômage ou de sous-emploi », a-t-il déclaré.
Washington est revenu pour obtenir un diplôme d’associé, puis un deuxième baccalauréat et occupe désormais un bon emploi en informatique. Il va bien. Mais avec l’arrivée imminente des prêts étudiants, ainsi que le coût élevé du loyer, de la nourriture et bien d’autres choses encore, il est difficile d’économiser pour une mise de fonds. Pendant ce temps, les prix des logements ont bondi de plus de 50 % au cours des six dernières années seulement, selon le Centre commun d’études sur le logement de Harvard.
« J’ai plutôt l’impression de survivre », a-t-il déclaré. « À ce stade, je ne suis pas vraiment sûr de pouvoir devenir propriétaire d’une maison. »
« Un avenir sans richesse »
Alors que de plus en plus de personnes sont confrontées à la perspective de louer leur logement pour toujours, on s’inquiète des conséquences à long terme.
« La plupart des familles de la classe moyenne ont la majeure partie de leur richesse dans leur maison », a déclaré Mechele Dickerson, qui étudie le logement et les classe moyenne à l’Université du Texas à Austin. « Pour les jeunes adultes de la classe moyenne, ils sont confrontés à un avenir sans richesse. »
Pour être clair, Dickerson ne voit rien de mal à louer si les gens peuvent encore épargner pour leur retraite ; c’est plus flexible et moins compliqué. Mais depuis des générations, en particulier pour la classe moyenne, la richesse immobilière a été essentielle pour aider de nombreuses personnes à réussir mieux que leurs parents.
« Ce qui est déconcertant pour moi, c’est que nous nous retrouvons dans cet espace où si tu vas bien, c’est peut-être parce que tes parents allaient bien », a-t-elle déclaré. « Et si vos parents étaient en difficulté, vous pourriez aussi en avoir. »
Un massif pénurie de logementssurtout des petits maisons de démarragefait monter les prix. Une analyse récente de Realtor.com a révélé 77% des annonces immobilières sont hors de portée des salariés à revenus moyens. Les loyers ont également augmenté plus rapidement que les revenus, laissant près de la moitié des locataires chargé de coûtsce qui signifie qu’ils consacrent plus d’un tiers de leurs revenus au logement.
Cette pression budgétaire pour les locataires, combinée à l’augmentation de la valeur nette du logement pour les propriétaires, a poussé l’écart de richesse entre les deux groupes à son plus haut niveau. le plus haut niveau depuis que les données ont été collectées pour la première fois en 1989, selon l’analyse de l’Urban Institute, qui se concentre sur la mobilité ascendante.
Les dernières données datent de 2022, et le conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale publiera une version mise à jour du enquête triennale plus tard cette année. Mais Jung Hyun Choi, chercheur à l’Urban Institute, ne s’attend pas à ce que cet écart change beaucoup, étant donné que les prix de l’immobilier à l’échelle nationale ont continué de grimper et que les taux hypothécaires restent élevés.
L’analyse de l’écart de richesse inclut à la fois le logement et les autres richesses, qui peuvent s’influencer mutuellement.
Par exemple, une hypothèque à taux fixe signifie « des coûts de logement assez stables sur une période plus longue », a déclaré Choi, permettant aux propriétaires d’épargner et d’investir plus facilement sur les marchés financiers. C’est plus difficile à faire pour les locataires qui sont confrontés à d’éventuelles hausses de loyer, a-t-elle déclaré, ce qui signifie que beaucoup d’entre eux ont raté d’énormes gains sur le marché boursier au cours de la dernière décennie.
« La richesse immobilière est également transférée aux générations futures », a-t-elle déclaré, de sorte que cette inégalité plus grande se répercutera probablement sur les familles pendant les décennies à venir.
Marié, la trentaine et locataire avec un colocataire
Brittany Gilroy et son mari Phillip West, tous deux âgés de 35 ans, louent une maison à deux étages en briques rouges à Richmond, en Virginie, avec leur chien, Basil, et un autre colocataire. Ils ont emménagé chez leur ami pensant que cela ne durerait que quelques mois, jusqu’à ce qu’ils achètent une maison. C’était il y a presque quatre ans.
« Presque chaque fois que nous regardons une maison, nous nous disons : oh, voulons-nous être mis à zéro ou non », a déclaré Gilroy alors qu’ils étaient assis sur le canapé du salon. « Et nous avons dit non. Et puis les prix des maisons augmentent. »
L’endettement étudiant a retardé leur recherche, mais tous deux ont désormais des emplois bien rémunérés et ont économisé pour une mise de fonds. Pourtant, les maisons qu’ils ont vues sont soit au-dessus de leur fourchette de prix, soit ont besoin de réparations qui pourraient les anéantir.
En fait, ils ont été choqués par la rapidité avec laquelle les prix ont augmenté. Les lieux répertoriés au milieu des années 300 au moment où ils ont commencé à chercher sont désormais évalués à un demi-million de dollars et plus. Ils ont vu un investisseur acheter une maison de l’autre côté de la rue, l’agrandir et la vendre bien plus cher que cela.
Tout cela met en suspens une autre décision de vie.
« Cela fait définitivement partie de notre réflexion : avons-nous des enfants ou pas, vous savez ? Et c’est un peu une horloge », a déclaré West.
Gilroy ne veut des enfants que s’ils peuvent acheter un logement et s’installer dans un quartier sûr avec de bonnes écoles. Bien entendu, cela augmente le coût. Et avec des prix si élevés, ils craignent de contracter toutes ces dettes.
« J’ai l’impression que nous ne sommes pas les seuls à vivre dans cet état constant d’incertitude », a déclaré Gilroy. « Si vous voulez vous lancer dans l’achat d’une maison, vous allez dans le grand bain. Il n’y a pas de pataugeoire dans une première maison. »
Quelques nantis et « un tas de démunis »
L’année dernière, l’Utah promoteur immobilier Tom Henriod a exhorté l’État à faciliter la construction de condos abordables. Il assistait à un boom des nouveaux logements multifamiliaux, mais cela n’aidait pas les gens à mettre un pied sur le marché car « en réalité, tout était à louer », a-t-il déclaré.
Dans sa proposition, il a mis en garde contre l’écart de richesse croissant entre propriétaires et locataires et a suggéré que cela pourrait favoriser « discorde entre les classes et un risque accru de troubles sociétaux.
Henriod considère l’accession à la propriété comme un bien public. Il a également quatre enfants et a déclaré que les jeunes ont besoin d’espérer pouvoir réussir par eux-mêmes.
« Vous voyez combien coûte une maison dans laquelle vous pourriez vouloir vivre, et vous regardez vos revenus provenant de l’université ou quelque chose comme ça », a-t-il déclaré. « Cela peut sembler accablant, déprimant, vous savez, difficile. C’est certainement un effet, c’est sûr. »
Un nombre restreint mais croissant de La génération Z dans la vingtaine parviennent à acheter une maison malgré tous les obstacles, la plupart sans l’aide de leurs parents. Prix des logements et des loyers dans certains les endroits se rafraîchissent ou même en laissant tomber. Et pour s’attaquer au problème plus vaste de l’approvisionnement, le Congrès a récemment a adopté une loi qui vise à faciliter la construction de logements.
Mais il appartiendra aux États et aux localités de donner suite, et le président Trump a longtemps fait écho aux craintes de nombreux propriétaires que densité croissante pourrait nuire à la valeur des maisons existantes. « Je ne veux pas faire baisser les prix de l’immobilier », a-t-il déclaré lors d’une Conseil des ministres de janvier. « Les gens qui possèdent leur maison, nous allons les garder riches. »
Mais quelle est la richesse immobilière suffisante ? Dickerson, chercheur à l’Université du Texas, a déclaré que c’est « l’une des conversations que nous devrons avoir en tant que société… Si votre maison s’est déjà appréciée de 50 % depuis le moment où vous l’avez achetée, avez-vous vraiment besoin qu’elle monte à 100 % ou 400 % ?
Un « évier vert à vomir » et des capitaux propres en sueur
De nombreux facteurs divisent les nantis et les démunis en matière de logement, mais l’un des principaux facteurs est la simple question du timing.
Matt et Amanda Mracek vivent avec leurs trois enfants dans une maison au bord d’un lac à l’extérieur d’Orlando, en Floride. Leur chemin remonte à leurs années d’université au Minnesota, à la suite de la crise immobilière de 2008, lorsque la valeur des maisons a chuté.
« C’était ma quatrième année à l’université et une maison avait été saisie », a expliqué Matt. Lui et un ami ont utilisé un crédit d’impôt fédéral pour acheter la maison et ont ajouté deux chambres supplémentaires au sous-sol pour la louer.
Ensuite, Amanda a acheté une rénovation de 900 pieds carrés pour un peu plus de 100 000 $ avec seulement 5 000 $ d’acompte. « Très, très daté », se souvient-elle. « Il y avait de la moquette dans la salle de bain… un lavabo vert vomi avec un four vert assorti. »
Les membres de la famille sont intervenus pour l’embellir. Quelques années plus tard, le couple a été choqué lorsque leur agent immobilier leur a annoncé que la valeur de la maison avait augmenté de 50 000 $. Ils ont échangé à la hausse, puis après avoir gagné encore plus de valeur nette de leur logement, ont à nouveau échangé à la hausse lorsqu’ils ont déménagé à Orlando.
C’était en 2021, et ils ont fixé un taux hypothécaire de 2,6 % juste avant que les taux n’explosent. « C’était probablement le taux le plus bas que nous aurions pu obtenir en cours de route », a déclaré Amanda.
Ils ont des frères et sœurs plus jeunes au Minnesota et savent que le marché actuel est très différent. Pourtant, le frère de Matt a réussi à acheter en cherchant en dehors de la ville où il travaille. Et Amanda encourage son frère de 22 ans à faire des sacrifices – « du riz et des haricots » – pour qu’il puisse bientôt acheter quelque chose, n’importe quoi. Un « tremplin » maintenant, dit-elle, fera toute la différence plus tard.
