Les taux hypothécaires dépassant 7 % sont le dernier signe en date de la difficulté d’acheter une première maison, les futurs propriétaires étant déjà confrontés à des prix exorbitants. Une nouvelle analyse publiée jeudi met en lumière un autre obstacle croissant : le montant nécessaire pour clôturer un prêt immobilier.
« Au cours des sept dernières années, le temps nécessaire pour économiser l’acompte et les frais de clôture a doublé », a déclaré Mike Calhoun, président du Center for Responsible Lending, une organisation de recherche à but non lucratif qui promeut les opportunités économiques. Le rapport a été publié par l’Institut Julian Bond du centre.
Depuis 2019, la dernière fois que le centre a fait le même calcul, les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche, l’inflation a grimpé en flèche et est restée obstinément élevée, et la hausse du coût de la nourriture, de l’essence, des soins de santé et bien plus encore a mis à rude épreuve les budgets familiaux. Les frais de clôture d’un prêt immobilier ont également augmenté, en partie en raison de la hausse de l’assurance habitation.
Au milieu de tout cela, les revenus des locataires n’ont pas suivi le rythme et les taux d’épargne personnelle ont chuté.
Aujourd’hui, le centre calcule que pour un ménage locataire au revenu médian, il faudrait « 16 ans stupéfiants » pour économiser l’acompte et les frais de clôture d’une première maison. C’est deux fois plus long qu’en 2019. Et cela prendrait encore plus de temps – 21 ans – pour un ménage locataire noir au revenu médian.
Ce genre de délai bouleverse l’une des principales raisons pour lesquelles beaucoup cherchent à acheter en premier lieu. Comme le note l’analyse, « au moment où la famille commence à épargner, les jeunes enfants peuvent avoir quitté le ménage – pour poursuivre des études supérieures ou travailler – avant que la famille n’ait économisé suffisamment pour acheter sa première maison ».
Le rapport limite également ses calculs aux ménages à revenu moyen – gagnant entre 50 000 et 120 000 dollars – dont les membres sont plus susceptibles d’être des propriétaires viables. Pour eux, le temps gagné a également doublé, passant à 12 ans.
Pour les travailleurs de première ligne, comme les policiers, les pompiers, les ambulanciers, les infirmières et les enseignants, les chercheurs constatent que « les années à épargner ont au moins doublé et se situent désormais entre 10 et 13 ans ».
Aussi sombres que soient ces chiffres, Calhoun a déclaré qu’ils étaient probablement sous-estimés.
Les calculs du centre prévoient un acompte de 3,5 %, puisque c’est ce que la Federal Housing Administration exige pour les premiers acheteurs. Le primo-accédant médian verse en réalité environ 10 %. Le rapport suppose également que les familles « optimisent réellement leurs économies », a-t-il déclaré, même si beaucoup ne peuvent pas épargner du tout, sont obligées de ronger leurs économies ou de s’endetter.
Le fossé dans l’économie du logement s’est creusé
Le rapport du Center for Responsible Lending met en évidence une fracture marquée dans l’économie immobilière, exacerbée lorsque la pandémie de COVID-19 a déclenché une flambée de l’inflation, des taux hypothécaires et des prix de l’immobilier.
« Si vous regardez les sept dernières années, elles ont été extraordinairement bonnes pour les propriétaires », a déclaré Calhoun. Ceux qui ont acheté alors que les prix étaient bien plus bas ont accumulé d’énormes capitaux propres à mesure que la valeur des maisons a grimpé. Certains ont également pu réduire leurs mensualités grâce au refinancement, les taux hypothécaires ayant atteint des plus bas historiques d’environ 2 % ou 3 % avant de grimper.
De nombreux propriétaires dont les taux d’intérêt sont bas ont décidé qu’ils ne pouvaient pas se permettre de déménager et ont vu leurs versements hypothécaires doubler. Cela signifie que moins de personnes âgées ont réduit leurs effectifs et que moins de personnes ont mis leurs maisons sur le marché, ce qui a intensifié la pénurie nationale de logements.
Parallèlement, la hausse des loyers a absorbé une part croissante des revenus familiaux, selon un récent rapport du Harvard Joint Center for Housing Studies. « De 2001 à 2024, les revenus des locataires ont augmenté de 9 pour cent en termes réels tandis que les loyers ont augmenté de 30 pour cent », indique le rapport. Cela a obligé un quart des locataires à payer plus de la moitié de leurs revenus en loyer et en services publics.
Malgré un récent ralentissement des marchés locatifs, un nombre record de locataires sont toujours considérés comme accablés par les coûts. Les ménages à faible revenu sont également plus durement touchés par l’inflation, dans la mesure où les biens et services de base représentent une part plus importante de leur budget.
Le centre calcule un coût de départ pour une maison de 335 574 $, soit 80 % du prix de vente médian des maisons existantes. Et le centre constate qu’il faut moins de temps pour économiser un acompte et des frais de clôture dans certaines grandes zones métropolitaines que dans d’autres – de 11 ans à Houston à 24 ans à Los Angeles.
Le rapport note également que les coûts du logement ont dépassé les revenus un peu partout et que « le problème est encore plus aigu dans les zones rurales à la croissance la plus rapide que dans les zones urbaines ». Une analyse récente du groupe de réflexion de centre-gauche Third Way a révélé que la construction de logements n’a pas réussi à suivre le rythme de la croissance rurale, créant ainsi une forte pression sur l’accessibilité financière.
De nombreux acheteurs comptent sur l’aide de leur famille
L’écart grandissant en matière de richesse immobilière laisse une part plus privilégiée des Américains qui sont en mesure d’acheter une maison. « Les achats au comptant sont en forte hausse », a déclaré Calhoun. Pour les acheteurs plus jeunes, « la principale façon de trouver de l’argent est l’aide de la famille, de la « banque de papa et maman » et des amis ».
Beaucoup moins d’acheteurs bénéficient de l’aide des programmes d’aide à la mise de fonds, même s’il y en a des milliers. « Les programmes manquent souvent d’argent », a déclaré Calhoun. « Beaucoup d’entre eux sont très petits et idiosyncrasiques. »
Il aimerait voir davantage de programmes d’aide « pour atteindre un plus large éventail de personnes qui ne disposent pas de richesse intergénérationnelle ».
Le rapport du centre appelle également au zonage et à d’autres réformes pour stimuler l’offre de logements de démarrage plus petits et moins chers, notamment des duplex, des maisons en rangée et des logements préfabriqués. Une nouvelle loi radicale adoptée par le Congrès cette année vise à promouvoir cela, mais il incombe aux États et aux villes d’y donner suite, et la création d’une nouvelle offre prendra du temps.
Malgré tout cela, une enquête connexe du centre révèle que les millennials et la génération Z aspirent à l’accession à la propriété au même rythme que les générations précédentes – un « témoignage de la résilience du rêve américain », selon le rapport de jeudi.
C’est le principal moyen par lequel « la plupart des familles génèrent de la richesse qu’elles peuvent transmettre à la génération suivante », a déclaré David Silberman, co-auteur du rapport. « Je pense que les arguments en faveur de l’accession à la propriété restent très solides, malgré toutes les tendances que nous signalons dans les défis pour y parvenir. »
