LEXINGTON, Massachusetts — Le Massachusetts est l’un des États les plus chers du pays, et il est facile de trouver des gens frustrés par les prix élevés de l’immobilier.
« C’est vraiment difficile de trouver un logement, c’est extrêmement cher et je ne peux pas me permettre de vivre seule », a déclaré Jamie Sharken, 34 ans, locataire, alors qu’elle promène son chien à Lexington, au nord de Boston et près de l’endroit où elle partage une maison avec trois autres. « Nous sommes quatre dans deux salles de bains, définitivement une vieille maison délabrée. »
Une pénurie massive de logements a fait grimper les prix. Sharken a grandi dans l’État et aimerait acheter une maison, mais elle a du mal à voir comment elle pourrait se le permettre. Elle n’est pas seule. « La plupart de mes amis ont beaucoup de dettes dues à leurs études », a-t-elle déclaré. « Le simple fait de pouvoir économiser de l’argent pour verser une mise de fonds sur une maison semble impossible de nos jours. »
Elle a entendu parler de la mesure électorale qui vise à rendre le logement plus abordable en créant davantage de maisons de démarrage sur des terrains plus petits.
Les villes et villages du pays et des États-Unis ont fixé des tailles minimales de terrain pour les maisons unifamiliales, dont beaucoup sont assez grandes. La mesure les obligerait à autoriser les maisons sur des terrains aussi petits que 5 000 pieds carrés, soit environ la taille d’un terrain de basket. S’il est adopté, le Massachusetts deviendra le dernier d’un nombre croissant d’États à imposer un tel changement de zonage dans un contexte de crise du logement à l’échelle nationale.
L’idée est de stimuler l’offre globale et de surmonter l’opposition persistante et locale « pas dans ma cour » aux nouveaux développements. Les critiques se hérissent de la perte de contrôle local et affirment que la mesure pourrait ne pas vraiment aider les primo-accédants en difficulté.
Mais Sharken a déclaré qu’il lui paraissait logique d’encourager les maisons plus petites.
« Il y a tellement de maisons vides avec cinq, six, dix chambres et un couple qui y vit », a-t-elle déclaré. « Je pense qu’il est temps de partager la richesse en termes d’espace dont nous disposons et d’avoir plus de logements pour les gens. »
Une « crise existentielle » des générations en devenir
Pour comprendre ce qui motive la mesure de zonage et comment elle fonctionnerait, il est utile de remonter le temps. Andrew Mikula, un économiste du logement qui mène la campagne en faveur du vote, m’emmène dans une rue calme de North Braintree, à environ 16 km au sud de Boston.
Le bloc sur lequel nous nous trouvons a été construit il y a un siècle. Les maisons à clin de style colonial et Cape Cod, avec volets et lucarnes, sont assez rapprochées les unes des autres. Certains mesurent environ 1 000 pieds carrés et comptent trois chambres et 1,5 salle de bain. Mais c’est un instantané dans le temps.
« Avec le zonage moderne, la construction de ces maisons est illégale aujourd’hui », a déclaré Mikula.
En effet, après la Seconde Guerre mondiale, alors que les banlieues explosaient, les villes de tout le pays imposaient des terrains de plus en plus grands uniquement pour les maisons unifamiliales. Cette tendance a effectivement interdit les appartements, les duplex ou les maisons de ville sur de vastes étendues de terrains résidentiels et s’est enfermée dans une ségrégation économique et raciale. Nous constatons le changement en marchant quelques pâtés de maisons dans la rue.
Soudain, les cours sont beaucoup plus grandes, tout comme les maisons, avec des fenêtres cintrées élégantes et des garages pour deux voitures. « Vous devez construire un grand McMansion juste pour justifier le coût de l’assemblage d’autant de terrain », a déclaré Mikula. « Alors voici ce que vous obtenez. »
En fait, la plupart des zonages unifamiliaux de l’État nécessitent au moins un acre de terrain, soit environ 40 000 pieds carrés, soit presque la taille d’un terrain de football sans les zones d’en-but. Cela signifie également que moins de logements sont construits. La mesure de vote ne s’applique pas à Boston, qui a ses propres règles de zonage.
D’après les propres données de l’État, les logements coûteux alimentent l’exode des personnes en âge de travailler. « Et lorsque nous perdons des jeunes travailleurs et des membres de la famille de personnes qui vivent déjà ici », a déclaré Mikula, « non seulement cela sépare les familles élargies, mais cela nuit également à notre économie ».
Les travailleurs du commerce de détail, des services et de la santé qui restent « ne peuvent tout simplement pas se permettre de vivre dans les communautés qu’ils desservent », a déclaré Jesse Kanson-Benanav, directeur exécutif d’Abundant Housing Massachusetts.
Il a qualifié la pénurie de logements dans l’État de « crise existentielle » qui frappe toutes les générations. On estime que 400 000 jeunes adultes vivent encore avec leurs parents. Pendant ce temps, il a déclaré que les personnes âgées ont du mal à entretenir leurs maisons vieillissantes, « parce que nous n’avons pas construit… de maisons de taille moyenne et à prix raisonnable pour qu’elles puissent réduire leur taille dans leur propre communauté ».
Ces dernières années, les législateurs du Massachusetts ont forcé les villes à autoriser les logements multifamiliaux à proximité des gares de transport en commun et des logements accessoires partout où les maisons unifamiliales sont autorisées, et ont engagé des milliards dans les logements publics et à faible revenu. Kanson-Benanav a qualifié la mesure de vote à domicile de « une stratégie parmi tant d’autres » et espère que si elle est adoptée, elle incitera les législateurs à faire encore plus. Les sondages suggèrent un large soutien.
Même les maisons plus petites peuvent coûter cher
Les critiques sont mécontentes de la perspective d’un mandat général de l’État et se demandent si cela produira des logements véritablement abordables. Pour illustrer cette préoccupation, Jill Hai, membre du conseil d’administration de Lexington Select, m’a emmené dans l’arrière-cour d’une maison à deux étages en bois jaune avec des fenêtres bordées de rouge.
« Nous avons devant nous une belle maison, je dois dire », a-t-elle déclaré. « Il y a de beaux hortensias. »
Ce petit terrain correspond exactement à ce que la mesure électorale permettrait, car la maison a été construite en 1900. Mais elle a été entièrement rénovée et agrandie et était sur le marché pour près de 1,3 million de dollars. « Au fait, c’est moins que la valeur médiane d’une maison à Lexington, donc c’est une bonne affaire ! » » dit Hai en riant.
Mais ce n’est pas vraiment ce que la plupart des gens considéreraient comme une première maison. Juste au bout de la rue, une nouvelle maison encore plus grande sur un petit terrain s’est vendue l’année dernière pour plus de 2 millions de dollars.
Sur le marché actuel, du moins dans cette ville riche, Hai ne pensait pas que le changement de zonage serait aussi efficace que d’autres mesures prises par Lexington, comme créer des loyers liés au revenu des gens et utiliser les terrains appartenant à la ville pour construire des logements abordables. Elle a déclaré que les dirigeants locaux savent mieux ce qui est nécessaire… et elle comprend la crise du logement.
« Mes enfants ont 28 et 30 ans et ils ne peuvent pas se permettre de revenir à Lexington », a-t-elle déclaré.
Les critiques craignaient également qu’une augmentation imprévue du nombre de logements puisse mettre à rude épreuve les écoles, les routes et autres infrastructures.
La mesure de vote s’applique uniquement aux endroits ayant accès à l’eau et aux égouts, mais « elle ne concerne pas la capacité du système d’eau ou d’égout », a déclaré Adam Chapdelaine, directeur exécutif de la Massachusetts Municipal Association, qui s’oppose à la mesure. Certains ressentent déjà le besoin d’augmenter leurs capacités ou sont en train de planifier cela.
« Ils sont terrifiés à l’idée que si cela est adopté, cela bouleversera complètement ces plans, ou rendra les choses beaucoup plus chères et devra voir ces coûts répercutés sur les contribuables existants », a-t-il déclaré.
De plus en plus d’États imposent des lots plus petits
Rien que cette année, les législateurs du Kansas, du Maine et de l’Idaho ont imposé des lots minimums plus petits pour lutter contre les coûts du logement. Le Texas l’a fait l’année dernière. La plupart exigeaient des tailles encore plus petites que la mesure de vote de 5 000 pieds carrés du Massachusetts.
« Cinq mille, c’est un bon début, et à notre avis, cela devrait être inférieur », a déclaré Tobias Peter, qui suit de telles politiques à l’American Enterprise Institute, de tendance conservatrice.
Il a souligné que le pouvoir de zonage a longtemps été délégué aux villes, mais que pendant des années, elles n’ont pas réussi à produire suffisamment de logements pour répondre aux besoins. Aujourd’hui, un nombre croissant d’États reprennent un pouvoir qu’ils ont toujours détenu en vertu de la Constitution américaine.
AEI a étudié l’impact des petits lots sur les prix et l’offre de logements, et a découvert que les constructeurs produisent davantage de maisons de démarrage « si vous leur permettez de construire sur des lots plus petits dans des zones où les prix des terrains sont plus bas », a déclaré Peter.
Mais il est difficile de trouver des terrains moins chers à proximité des grandes villes comme Boston. Cela est plus probable dans les nouveaux développements plus éloignés, a déclaré Peter, et plus les lots sont petits, plus le prix des maisons sera abordable.
Alors, combien devrait coûter une première maison ? L’AEI le définit comme étant inférieur à quatre fois le revenu médian des ménages d’un comté. Pour la médiane nationale, qui a atteint un niveau record en 2025 à 87 460 $, cela signifierait qu’une première maison devrait coûter moins de 350 000 $.
Mais la pénurie de logements dans le Massachusetts est si grave que Peter pensait qu’un revenu cinq ou même six fois plus logique était plus logique. Compte tenu du revenu moyen élevé du Massachusetts, cela pourrait représenter 500 000 $ ou plus.
Est-ce vraiment une première maison ? « Dans le Massachusetts, c’est le cas! » dit-il.
« Cela ne me dérangerait pas de me réduire »
Récemment, une trentaine de personnes présentes dans la salle de conférence d’une bibliothèque ont prêté allégeance à un drapeau américain sur un grand écran. C’était le début d’une réunion du comité municipal démocratique de Weymouth pour discuter des mesures électorales de cette année. L’organisateur a souligné qu’il avait entendu beaucoup d’intérêt pour celui sur le zonage.
La foule était majoritairement plus âgée, avec de nombreux propriétaires, mais les opinions étaient mitigées.
« Je comprends le problème. Mais je pense qu’ils doivent travailler un peu plus dur pour trouver une meilleure solution », a déclaré Kathy Swain, qui a vécu à Weymouth pendant plus de 70 ans. Elle est très impliquée dans la politique locale et n’aime pas l’idée d’un mandat de l’État.
« Je pense simplement que les habitants des communautés locales doivent avoir une autorité locale, sinon ils vont se désengager encore plus qu’ils ne le sont déjà », a-t-elle déclaré.
À quelques mètres de là, Susan Donovan a déclaré qu’elle pourrait être favorable à la mesure, « parce que cela ne me dérangerait pas de réduire mes effectifs ». Le coût élevé du logement rend également cela difficile.
Donovan envisage de construire un logement plus petit sur sa propriété et d’installer les enfants dans la grande maison. « Nous n’avons plus besoin de toutes ces grandes terres », a-t-elle déclaré. « Nous ne voulons plus le tondre, n’est-ce pas ? Petit, ça me semble bien. »
