Avez-vous acheté votre maison pendant les années de pandémie ? Félicitations, il y a de fortes chances que vous ayez un taux hypothécaire très bas. Peut-être en dessous de 3 %, soit environ la moitié de la moyenne actuelle pour une hypothèque fixe sur 30 ans.
Pour les acheteurs potentiels qui ont raté cette fenêtre dorée, ils peuvent avoir l’impression d’avoir perdu l’opportunité de s’offrir une maison.
Mais il s’avère qu’il existe un moyen de revenir en arrière sur le marché immobilier : c’est ce qu’on appelle une hypothèque assumable. Ce type de transfert permet à l’acheteur de reprendre l’hypothèque du vendeur et, avec elle, son ancien taux hypothécaire – beaucoup plus bas. L’acheteur obtient une maison plus abordable. Le vendeur obtient un argument marketing qui pourrait conduire à davantage d’offres, et peut-être même à un prix de vente plus élevé. Et le marché immobilier, tendu, se relâche un peu, grâce à la hausse des ventes de logements.
Aux États-Unis, environ 6 millions de logements bénéficient à la fois d’un prêt hypothécaire assumable et d’un taux d’intérêt inférieur à 5 %, selon une estimation d’AssumeList, qui aide les acheteurs à trouver ces logements à vendre et à naviguer dans le processus d’achat.
Mais il y a quelques mises en garde. Premièrement, tous les prêts hypothécaires ne sont pas admissibles à ce type de transfert – et même lorsqu’ils le sont, les acheteurs et les vendeurs ne s’en rendent pas toujours compte. Deuxièmement, le processus peut prendre beaucoup de temps et nécessiter un acompte important.
Les vendeurs réalisent rarement qu’ils ont un prêt hypothécaire assumable
Alors que la plupart des prêts hypothécaires conventionnels ne sont pas assumables, les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement le sont. Cela inclut les prêts VA, ou ceux accordés par le ministère des Anciens Combattants, ce qui signifie qu’ils sont souvent liés à des maisons appartenant à des vétérinaires. Les prêts FHA, de la Federal Housing Administration, qui sont souvent accordés aux acheteurs d’une première maison sans beaucoup d’argent, peuvent également être transférés. Environ 18 % des nouveaux prêts hypothécaires émis en 2020 étaient des prêts VA et FHA.
Mais peu de ces propriétaires réalisent qu’ils ont la possibilité de transférer l’hypothèque – et leurs acheteurs potentiels non plus.
« Les gens ne savaient tout simplement pas qu’ils avaient la possibilité d’économiser littéralement des dizaines, parfois des centaines de milliers de dollars », explique Jerry Devlin, fondateur d’Assume Loans, un nouveau type de société immobilière qui aide les acheteurs et les vendeurs à effectuer ces transferts.
Des entreprises comme la sienne sont apparues pour travailler sur des prêts hypothécaires assumables. Certains proposent leurs propres sites Web sur lesquels les acheteurs peuvent rechercher des annonces de maisons proposant des prêts hypothécaires assumables, comme le concurrent Roam, qui utilise l’IA pour les identifier.
Une recherche récente sur Roam of Homes à Houston, au Texas, a montré 433 annonces avec une hypothèque assumable et un taux de 3 % ou moins. Une recherche sur Zillow, qui repose sur l’auto-déclaration du vendeur si l’hypothèque peut être transférée, n’en a révélé que trois.
« Souvent, la première fois qu’un vendeur entend dire qu’il a un prêt hypothécaire assumable, c’est un acheteur avec Roam », explique Raunaq Singh, fondateur et PDG de Roam.
Les sociétés hypothécaires ont peu de raisons de faciliter le processus
Malgré les économies réalisées, ce type de transfert hypothécaire est rare. L’un des plus grands défis est la durée du processus.
Selon la loi, les sociétés de gestion de prêts hypothécaires disposent de 45 jours pour évaluer le crédit de l’acheteur et approuver le transfert. La réalité est que cela peut prendre des mois, explique Craig O’Boyle, président d’Assomption Solutions, une autre entreprise qui aide les acheteurs et les vendeurs à transférer leurs prêts hypothécaires.
La FHA autorise les gestionnaires à facturer jusqu’à 1 800 $ de frais, mais ces entreprises peuvent gagner beaucoup plus d’argent en démarrant un nouveau prêt au taux plus élevé d’aujourd’hui plutôt qu’en transférant un ancien à un taux inférieur, explique O’Boyle.
« Si un prêteur peut se débarrasser d’un taux de 2,5 % et prêter de l’argent à 6,5 %, je pense qu’il préférerait le faire », dit-il.
En échange de frais, des entreprises comme Assumption Solutions contribuent à accélérer ce processus, par exemple en faisant pression sur le gestionnaire pour qu’il se conforme à cette exigence de 45 jours.
Brendan Burroughs, un chauffeur de restauration, s’est tourné vers Assume Loans après s’être retrouvé coincé en essayant d’assumer une hypothèque pour un appartement de quatre chambres en Floride avec un taux de 2,5 %. Il a déclaré qu’un agent de crédit de sa société de prêts hypothécaires, M. Cooper, lui avait dit que 1 500 personnes étaient devant lui et avaient besoin d’aide pour leur prêt hypothécaire, et qu’il devrait donc attendre. Puis il n’a plus eu de nouvelles du serveur pendant un mois.
Lorsqu’il s’en est plaint dans un article sur Reddit, les commentateurs ont déclaré qu’il devrait s’attendre à attendre des mois de plus. Mais une fois qu’il s’est inscrit auprès d’Assume Loans, dit-il, son agent l’a appelé trois jours plus tard.
« J’ai été poussé du numéro 1 500 au numéro 1 », a déclaré Burroughs.
Les prêts hypothécaires assumables nécessitent souvent un acompte à six chiffres
L’autre grand défi lié au transfert d’un prêt hypothécaire est que les prix des logements ont grimpé de 54 % depuis janvier 2020. Ainsi, un prêt hypothécaire initial contracté à une époque où le logement était moins cher ne couvrira plus le prix de la même maison aujourd’hui.
C’est à l’acheteur de combler la différence. Et cela peut signifier un énorme acompte.
Imaginez une maison qui s’est vendue 500 000 $ en 2021 et qui se vend 700 000 $ aujourd’hui. Cela représente à lui seul une différence de 200 000 $.
Et cela ne tient même pas compte de la part de l’hypothèque qui a déjà été remboursée grâce aux versements mensuels du propriétaire actuel et à sa propre mise de fonds initiale. Cela peut produire un écart encore plus grand entre la valeur de l’hypothèque existante et ce que le nouvel acheteur devra payer.
L’acheteur pourrait obtenir un prêt secondaire, mais celui-ci est difficile à obtenir, surtout pour un montant aussi important. Et ils ont souvent des taux d’intérêt élevés. Au lieu de cela, l’acheteur comble souvent cette lacune en versant un acompte en espèces.
C’est une tâche difficile pour de nombreux acheteurs, déclare Laurie Goodman, fondatrice du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute. Si l’idée est de libérer des logements pour les jeunes familles, dit-elle, elles sont « les dernières personnes à pouvoir réunir 200 000 dollars supplémentaires en espèces ».
Burroughs a eu de la chance. Il avait besoin d’un acompte de 105 000 $ pour la maison qu’il souhaitait en Floride. Mais il a pu le couvrir grâce à certains investissements précoces dans les actions Tesla et Nvidia.
Aujourd’hui, son taux hypothécaire est nettement inférieur à celui de son collègue, qui paie 3 200 $ par mois pour une maison de modèle similaire. « Mon prêt hypothécaire représente littéralement la moitié de ce montant », explique Burroughs.
Sans l’hypothèque assumable, dit Burroughs, il vivrait probablement toujours avec sa belle-famille et continuerait à surfer pour une maison sur Zillow.
Un moyen de débloquer le marché immobilier
Les primo-accédants sont confrontés à un marché immobilier tendu. De nombreux propriétaires débutants ne sont pas disposés à vendre et à déménager dans des propriétés plus grandes, même si leur famille est devenue trop grande pour leur maison, car ils perdraient leur faible taux hypothécaire. Le taux de rotation du logement aux États-Unis est proche de son plus bas niveau depuis 25 ans.
Dans un article récent, Groundwork Collaborative, un groupe de réflexion de gauche, affirme que rendre les prêts hypothécaires plus conventionnels assumables contribuerait à débloquer le marché immobilier.
Il plaide également pour que les prêts hypothécaires « portables » deviennent une option, dans le cadre de laquelle un vendeur peut emporter son prêt hypothécaire existant et son faible taux avec lui dans sa nouvelle maison.
« À long terme, la cause du caractère inabordable du logement aux États-Unis est que nous n’avons pas suffisamment d’offre de logements. Mais vous ne pouvez pas claquer des doigts et construire 3 millions de nouveaux logements du jour au lendemain », déclare Bharat Ramamurti, co-auteur du journal et ancien directeur adjoint du Conseil économique national de la Maison Blanche sous l’administration Biden. « Ce type de politique vous donne une chance d’y remédier à court terme. »
En novembre, le directeur de l’Agence fédérale de financement de l’habitation, Bill Pulte, a publié sur X que Fannie Mae et Freddie Mac, qui garantissent les prêts hypothécaires et les proposent aux investisseurs, envisageaient de contracter des prêts hypothécaires assumables ou transférables.
Mais Goodman, de l’Urban Institute, ne pense pas que les prêts hypothécaires assumables puissent faire grand-chose pour débloquer le marché immobilier. La mise de fonds constitue tout simplement un obstacle trop important, surtout pour les acheteurs d’une première maison, pense-t-elle.
« Vous pouvez faire une bonne affaire si vous avez beaucoup d’argent à mettre de côté », explique Goodman. « Le problème, c’est qu’il n’y a pas beaucoup de gens capables de faire ça. »
Certains acheteurs sont toujours prêts à payer d’avance pour un taux bas
En 2025, l’agent immobilier Charles Johnson a utilisé une hypothèque assumable pour acheter un duplex à Minneapolis qu’il n’aurait pas pu se permettre autrement. Il l’a obtenu pour un taux d’intérêt inférieur à 3 %.
Mais Johnson parle rarement à ses clients des prêts hypothécaires assumables, car ce n’est pas une option réaliste pour la plupart d’entre eux. Non seulement ils ont besoin de beaucoup d’argent et de patience, mais les acheteurs ne peuvent pas être pointilleux, car très peu de maisons sont éligibles.
« Ce serait comme un appât et un changement », a déclaré Johnson. « J’en suis un ardent défenseur, mais c’est tellement restreint. Je ne veux tout simplement pas manipuler les gens. »
Mais Michael Lorino, fondateur et PDG d’AssumeList, a déclaré que de nombreux acheteurs étaient prêts à se lancer de toute façon. Il a déclaré qu’il avait personnellement aidé des clients à gérer environ 40 hypothèses au cours des trois dernières années et qu’il avait contribué à des centaines d’autres transferts. Pour les acheteurs qui peuvent le faire fonctionner, cela vaut la peine d’avoir la chance de rouvrir cette fenêtre dorée où les taux étaient tellement plus bas.
« Allez demander à un acheteur s’il veut économiser de l’argent sur l’achat d’une maison, n’est-ce pas ? Cent pour cent des acheteurs veulent faire cela », a déclaré Lorino. « La demande ne manque pas. »
