Le Sénat a adopté le plus grand projet de loi sur le logement depuis des décennies – une législation bipartite conçue pour améliorer l’abordabilité et la disponibilité des logements grâce à la déréglementation, à l’extension des anciens programmes et à l’interdiction aux investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, à quelques exceptions près.
Le projet de loi a été adopté par 89 voix contre 10.
« Ce n’est pas une question républicaine ou démocrate », a déclaré le sénateur Tim Scott, RS.C., l’autre parrain du projet de loi, s’exprimant avant le vote au Sénat. « Il s’agit d’aider des mamans comme celle qui m’a élevée, la femme extraordinaire qu’elle était, à devenir propriétaires. »
De nombreuses dispositions du projet de loi visent à accroître l’offre de logements aux États-Unis. La maison typique vendue aux États-Unis – au prix d’environ 400 000 dollars – est bien au-dessus de ce que la famille médiane peut se permettre. La pénurie de logements est responsable d’une grande partie de ce coût, car l’offre limitée fait augmenter les prix. Une estimation de Realtor.com estime l’écart entre les unités disponibles et la demande à 4 millions.
« Si nous voulons faire baisser le coût du logement, nous devons construire beaucoup plus », a déclaré Warren. « Et ce que j’aime dans ce projet de loi, c’est qu’il contient plus de 40 dispositions différentes, qui visent toutes dans la même direction, à savoir donner une impulsion à la construction de davantage de logements. »
Une grande partie du projet de loi reflète celui adopté par la Chambre le mois dernier, avec 84 % des dispositions de ce dernier figurant dans la version du Sénat.
La principale différence entre les deux projets de loi réside dans l’introduction par le Sénat d’une interdiction qui empêcherait tout investisseur possédant au moins 350 logements d’en acheter davantage.
« Nous avons élaboré ce projet de loi avec la conviction profonde que ce sont les familles qui devraient vivre dans des maisons et que c’est à cela que servent les maisons », a déclaré Warren. « Ils ne sont pas là simplement comme véhicules d’investissement pour le capital-investissement de Wall Street. »
Les recherches sont mitigées quant à l’impact de ces grands investisseurs sur les prix de l’immobilier : un rapport du groupe de recherche de l’Urban Institute a révélé que les grands investisseurs – ceux qui sont présents sur au moins trois marchés et possèdent au moins 1 000 logements – ne possèdent que 3 % des locations de maisons unifamiliales dans tout le pays. Freddie Mac a constaté que les investisseurs institutionnels peuvent jouer un petit rôle dans la hausse des prix, mais qu’ils sont beaucoup moins importants que les principaux facteurs tels que la construction limitée et la migration vers des villes à coûts élevés.
Il existe quelques exceptions aux limites du projet de loi imposées aux propriétaires institutionnels, telles que l’autorisation aux investisseurs d’acheter des maisons nécessitant une rénovation sérieuse afin de les mettre aux normes, et l’autorisation aux investisseurs de posséder de nouvelles maisons construites pour la location, connues sous le nom de construction pour louer. Mais les investisseurs seraient tenus de vendre ces maisons au bout de sept ans, le locataire ayant la priorité pour acheter.
La construction pour louer, autrefois un créneau du marché du logement, représente désormais environ 7 % de la construction de nouvelles maisons unifamiliales. Les partisans de cette tendance affirment qu’elle rend le logement abordable pour tous, arguant que la construction de nouveaux logements réduit les coûts tant pour les propriétaires que pour les locataires en augmentant l’offre globale.
Dans une lettre ouverte, 79 groupes industriels représentant des gestionnaires immobiliers comme l’Institute of Real Estate Management, ainsi que des organisations de défense qui plaident en faveur d’une construction de logements plus locale, ont déclaré qu’ils soutenaient la nouvelle législation sur le logement, mais pensaient que la version du Sénat devrait supprimer l’exigence de vente pour les logements construits pour la location. La lettre prévient que cette disposition « éliminerait effectivement la production de logements construits pour la location (BTR) ».
Lorsque le président Trump a signé un décret en janvier pour empêcher les grands investisseurs d’acheter des maisons, il a autorisé la construction de maisons à louer.
Tous les groupes industriels ne s’opposent pas à cette disposition. L’Association nationale des agents immobiliers soutient le projet de loi et a commencé en novembre à faire pression pour que les grands investisseurs vendent davantage de leurs locations aux acheteurs de maison.
Déréglementer les maisons préfabriquées
Une autre section du projet de loi vise à stimuler la construction de maisons préfabriquées, en grande partie en supprimant l’exigence selon laquelle elles doivent avoir un châssis permanent. Une charpente en acier permet de transporter de tels logements, mais de nombreuses maisons préfabriquées sont placées sur des fondations permanentes et ne sont plus jamais déplacées.
La création de logements préfabriqués est plus rapide que la construction sur place et coûte environ la moitié du coût au pied carré. Au moins neuf États ont assoupli leurs restrictions de zonage sur les logements préfabriqués, afin de contribuer à remédier à la pénurie de logements et aux prix élevés.
« Les premières maisons construites dans les années 50 et 60 ne sont tout simplement pas construites aujourd’hui », a déclaré Rachel Siegel de Pew Charitable Trusts, une organisation à but non lucratif de recherche et de politique. « Les logements préfabriqués peuvent vraiment très bien combler cette lacune, sans subvention. »
Les experts en politique du logement affirment que la suppression de l’exigence de châssis pourrait permettre aux constructeurs d’économiser environ 5 000 à 10 000 dollars en coûts de construction. Cela permettrait également une conception plus flexible, facilitant l’ajout d’un deuxième étage ou d’un sous-sol, par exemple. De nombreuses régions limitent également l’endroit où les maisons construites en usine peuvent aller si elles disposent d’un châssis permanent.
Investissement privé dans des locations abordables
Le One Big Beautiful Bill Act de l’année dernière a remanié le crédit d’impôt pour les logements sociaux. Le programme offre des crédits d’impôt aux promoteurs qui réservent un certain nombre de logements abordables aux familles à faible revenu. La loi sur les impôts et les dépenses a augmenté le nombre de crédits que les États pouvaient allouer à ces programmes.
Les banques profitent souvent de ce programme pour investir dans la construction de logements abordables, mais sont limitées par le plafond des investissements sociaux (PWI). Selon les anciennes règles, les banques ne pouvaient investir que 15 % de leur capital ajusté au risque dans ce type de projets. Le nouveau projet de loi porterait ce montant à 20 %, permettant aux banques d’investir davantage dans le logement tout en profitant du programme élargi de crédit d’impôt pour les logements sociaux.
« Nous considérons l’augmentation du PWI comme la partie la plus impactante de ce projet de loi en matière d’offre de logements », a déclaré Sarah Brundage, présidente et directrice générale de la National Association of Affordable Housing Lenders. « La levée de ce plafond ouvrirait des milliards de dollars en capacité d’investissement supplémentaire. »
Le projet de loi vise à rationaliser la construction et à réorganiser le financement
D’autres aspects du projet de loi visent à accélérer la construction de logements, notamment par la déréglementation.
Une disposition rationaliserait les examens environnementaux lors de la construction de maisons situées entre des bâtiments existants. Un autre projet consisterait à créer un programme de subventions permettant aux communautés d’élaborer des « livres de modèles » de conceptions de logements pré-approuvées, réduisant ainsi le nombre d’approbations nécessaires pour garantir leur conformité au code. Un programme similaire est déjà en cours au Vermont.
Beaucoup de ces programmes sont soit de nouvelles subventions globales – comme un fonds destiné à soutenir des projets de construction innovants – soit des extensions de subventions globales existantes, comme le programme de partenariats d’investissement HOME, qui fourniront des fonds pour rendre habitables les bâtiments abandonnés.
Certains groupes, comme le Cato Institute, un groupe de réflexion libertaire, affirment que ces incitations fédérales ont été la solution privilégiée par Washington aux problèmes de logement pendant des décennies et n’ont pas réussi à empêcher la crise actuelle. Les principaux bénéficiaires de ces subventions, affirment les critiques, sont les sénateurs, qui peuvent montrer l’argent fédéral qu’ils ont rapporté à leurs communautés.
« Quiconque n’aime pas où nous en sommes en matière de politique du logement ne devrait pas vraiment aimer ce (projet de loi), car c’est juste la continuation de toutes les conneries qu’ils ont faites », a déclaré Norbert Michel, vice-président et directeur du Centre pour les alternatives monétaires et financières de l’Institut Cato. Le Wall Street JournalLe comité de rédaction de ‘s a décrit le projet de loi comme étant « rempli de porc » et « un modèle pour un Washington plus grand ».
Pour Warren, cependant, c’est la nature expansive du projet de loi qui l’a aidé à obtenir le soutien des deux partis.
« Considérez ce projet de loi comme une boulette de viande », a déclaré Warren. « Il contient beaucoup d’ingrédients différents, mais c’est le fait que tout soit là ensemble qui le rend si délicieux. »
Réconcilier les versions de la Chambre et du Sénat
Politico a rapporté que le président de la Chambre, Mike Johnson, R-La., a déclaré lors d’une réunion républicaine à huis clos que le projet de loi du Sénat devrait probablement être soumis à une conférence pour être négocié entre les deux chambres.
Outre la manière dont les deux chambres abordent le rôle des investisseurs institutionnels sur le marché immobilier, les législateurs de la Chambre et du Sénat sont également divisés sur la formulation qui interdirait à la Réserve fédérale d’émettre une monnaie numérique. Le projet de loi du Sénat réclame une interdiction temporaire, mais les membres du House Freedom Caucus, un parti ultraconservateur, ont reculé et ont demandé que l’interdiction soit permanente.
Même si les deux chambres parviennent à un accord, le projet de loi pourrait rencontrer des difficultés lorsqu’il arrivera sur le bureau de Trump. Il a déclaré qu’il ne signerait aucune loi tant que le Congrès n’aurait pas adopté le SAVE America Act, qui obligerait les électeurs éligibles à fournir des documents prouvant leur citoyenneté américaine avant d’être autorisés à voter.
Cependant, un projet de loi adopté par les deux chambres peut toujours devenir loi si le président ne prend aucune mesure et que 10 jours s’écoulent pendant que le Congrès siège.
