Lors de notre précédente conversation, vous avez promis de présenter les détails de votre programme initial EKO CREDYT pour l’achat d’un appartement sur le site FPG24.PL. Mais avant de le demander, j’aimerais que vous, en tant qu’expert de longue date en matière de crédit et du marché immobilier, évaluiez de votre point de vue les programmes actuels qui étaient censés être un « remède à tous les maux », c’est-à-dire donner une impulsion au développement judicieux et dynamique du logement en Pologne.
La seule action efficace – jusqu’à présent – qui a permis un développement dynamique du marché du logement à grande échelle a été le lancement des prêts en francs suisses, qui ont triomphé entre 2004 et septembre 2008. Il s’agissait d’un prêt vraiment bon marché et facilement accessible pour les particuliers. presque tout le monde. Ne parlons pas pour l’instant de l’envers de la médaille, c’est-à-dire de ce qui s’est passé ensuite, notamment après le mémorable « Jeudi noir » (15 janvier 2015), où le taux du franc s’est envolé de plus de 25 % en une journée. Le fait est que de nombreux quartiers dans les grandes agglomérations, par exemple Miasteczko Wilanów à Varsovie, ont été créés grâce à une action bancaire en francs suisses (sans se tenir la main). Il y avait ici un avantage supplémentaire par rapport aux trois programmes gouvernementaux que nous connaissons dans l’histoire récente : personne n’a payé quoi que ce soit de plus. Il s’agissait simplement d’un accord entre la banque et l’emprunteur.
Ces trois programmes sont « Famille seule », « Appartement pour les jeunes » et « Coffre-fort 2% craie ». Aucun d’entre eux n’a apporté les résultats escomptés. Pourquoi?
Il s’agissait de programmes destinés à un groupe sélectionné et assez restreint : les Polonais jeunes et riches. Il y avait également de nombreuses exclusions, selon le programme, par exemple un tel appartement ne pouvait pas être loué ou l’emprunteur ne pouvait pas posséder une autre propriété auparavant. De plus, tous ces programmes étaient contraires à l’art. 32 de la Constitution de la République de Pologne, qui interdit la discrimination : puisque l’emprunteur avait droit à une généreuse subvention de l’État, la majorité de la population ne peut être exclue du bénéfice d’une telle prestation. On parle ici avant tout de discrimination fondée sur l’âge : pour les créateurs du programme « Rodzina na Swoim », un homme de 36 ans était trop âgé pour demander un tel prêt avec une prime gouvernementale. Le deuxième programme « Mieszkanie dla Młodych » indique déjà dans son nom la discrimination – c’est une pure manifestation d’âgisme ! Cependant, cela n’a dérangé personne. Imaginez le tollé qui s’élèverait dans les cercles de gauche si une option politique donnée décidait de lancer une campagne intitulée « Appartement pour hétérosexuels ».
Alors que peut-on attendre d’un autre programme de ce type poussé par le nouveau gouvernement, à savoir « Mieszkanie na start » ?
Ce programme répète les erreurs de tous les programmes gouvernementaux précédents, seul le groupe de bénéficiaires est légèrement modifié et la forme des subventions gouvernementales est différente. D’un point de vue économique, surtout quand la Pologne connaît un déficit budgétaire aussi énorme, rien ne justifie l’utilisation des fonds budgétaires pour subventionner l’achat d’appartements pour la partie la plus riche de notre société. Et ce sont des cadeaux vraiment généreux – dans le cadre du programme « Crédit Safe 2 % ». la subvention individuelle peut s’élever jusqu’à environ 170 000 PLN.
Veuillez maintenant discuter des hypothèses de votre programme ECO PRÊT pour l’achat d’un appartement.
Commençons depuis le début. Afin de démarrer votre activité immobilière avec une bonne offre hypothécaire, celle-ci doit reposer sur trois fondements : elle doit être bon marché, facilement accessible et non exclusive. J’ai ajouté quelques éléments supplémentaires qui me sont propres : simplicité, sécurité et flexibilité de remboursement. J’ai ainsi créé le concept de prêt hypothécaire appelé « ECO PRÊT pour ACHAT D’APPARTEMENT ». Dans ce cas, le mot ECO ne fait pas référence à la sauvegarde de la planète, c’est une abréviation – le nom complet du programme est Prêt à intérêt flexible.
Cela semble magnifique, peut-être même un peu comme un conte de fées. Veuillez donc fournir plus de détails.
Voici les principales hypothèses : un prêt pour chaque Polonais solvable. Taux d’intérêt fixe, fixé par périodes de cinq ans, car ce sont les exigences actuelles pour un taux d’intérêt fixe, pour les 5 premières années : 5 %. sur une base annuelle. Contribution propre : min. 20%, ce qui donne une sécurité à la fois à l’emprunteur et au prêteur. Pendant toute la durée du prêt, même si le prêt est d’une durée de 20 ans, seuls les intérêts de la dette en cours sont à rembourser. Par exemple : si le prêt est accordé pour un montant de 500 000 PLN PLN, alors le remboursement mensuel obligatoire n’est que de 2 083,33 PLN, et avec une dette de 200 000 PLN. PLN – la mensualité, c’est-à-dire celle calculée en fonction de la solvabilité, n’est que de 833,33 PLN. Autrement dit, dans les petites villes, où les prix sont parfois plusieurs fois inférieurs, par exemple à Varsovie, un couple marié dont le revenu équivaut à deux salaires minimum peut acheter un appartement. Autre solution intéressante, qui est aussi mon idée : si après 20 ans après l’octroi du prêt il reste encore un montant important de capital à rembourser, les enfants majeurs de l’emprunteur peuvent prendre la place de l’emprunteur. Cela signifie qu’il n’est pas nécessaire de rembourser une telle obligation. Je n’ai présenté que quelques hypothèses et solutions innovantes : il y en a davantage dans la version complète d’EKO KREDYT.
Les plus grands avantages de ce projet sont les suivants :
Très haute disponibilité, grâce à l’abaissement du seuil de solvabilité. Simplicité. Élimination des discriminations : nous n’interrogeons pas l’emprunteur sur son âge ou son état civil – et c’était le cas dans les programmes gouvernementaux mentionnés ci-dessus, et nous n’imposons pas à l’emprunteur qui peut vivre dans son appartement (cette c’est le cas, entre autres, du programme « Prêt Safe 2 pour cent »), notamment l’appartement peut être loué à des tiers. Ce prêt donne un vrai sentiment de sécurité : nous « encaissons » toujours les intérêts, car nous devons vivre quelque part – dans ce cas, louer un appartement coûtera beaucoup plus cher que de rembourser un ECO PRÊT, où, en plus, nous sommes les propriétaires de l’appartement. Et il y a des avantages évidents pour l’économie et l’économie : personne ne subventionne personne et le marché du logement se développe comme la mauvaise herbe – les recettes budgétaires augmenteront donc considérablement. Ce qui est très intéressant : les promoteurs se souviendront probablement des petites villes, car désormais les nouveaux appartements sont construits principalement dans les grandes agglomérations. Grâce au fait que les prix des appartements dans les petites villes se situeront entre 4 000 et 5 000 PLN. PLN, donc avec une large disponibilité d’ECO PRÊT, également pour les personnes à faible revenu – de tels investissements se vendront très rapidement.
Il y a « FLEXIBLE » dans le nom. Pourquoi?
L’une des hypothèses d’EKO LOAN est la possibilité de payer – en dehors de la tranche d’intérêts obligatoire – n’importe quel montant à tout moment pour rembourser le capital. Ceci, à son tour, constitue une grande incitation à épargner. Si nous avons 500 PLN dans notre budget, au lieu de nous déchaîner dans un centre commercial, nous pouvons contribuer ce montant au remboursement du prêt, puis les intérêts mensuels diminueront dans les mois suivants. Cependant, si le portefeuille est « mince » pendant une longue période, nous nous limitons uniquement à payer des intérêts. Autre hypothèse d’EKO LOAN : chaque remboursement volontaire de capital est sans commission et ne nécessite pas d’annexe au contrat de prêt.
Et où sont les inconvénients et les menaces ?
Une conséquence évidente serait une augmentation significative des prix de l’immobilier, qui s’est produite à la fois pendant « l’action du franc » et pendant les programmes gouvernementaux mentionnés au début de notre conversation. C’est pourquoi j’ai introduit une restriction : vous ne pouvez avoir qu’un seul ECO PRÊT par personne à un moment donné, seuls les couples mariés auraient droit à deux de ces prêts. sinon ils seraient lésés envers les célibataires, et c’était censé être juste et sans discrimination (rires). Cependant, je vois le plus gros problème dans l’approche maladroite du secteur bancaire en matière de solutions innovantes. Certes, pour qu’une forme aussi révolutionnaire de prêt hypothécaire entre en vigueur, il faudrait que l’Autorité polonaise de surveillance financière émette une recommandation appropriée, c’est-à-dire l’accord de l’institution à cette forme de financement pour l’achat d’appartements. Je voudrais également mentionner ici qu’une des hypothèses que je n’ai pas évoquées auparavant : EKO CREDIT s’adresserait uniquement aux personnes souhaitant acheter un appartement, pas une maison ou un terrain à bâtir.
Les banques peuvent-elles être intéressées par un tel prêt ? Vous avez saisi un taux d’intérêt de « seulement » 5 %. par an – en dessous du taux WIBOR.
À mon avis, oui. Veuillez noter que chaque banque dispose actuellement de liquidités excédentaires et que les fonds non utilisés pour les prêts constituent un coût important pour les banques. Alors à l’objection des opposants potentiels à mon idée selon laquelle la banque gagnerait moins sur de tels prêts, je réponds : c’est exactement le contraire ! Les banques gagneront de l’argent sur des fonds actuellement en jachère et ne constitueront donc qu’un coût pour une institution financière donnée. Il convient également de rappeler qu’actuellement le coût moyen d’obtention de fonds par les banques est certainement légèrement supérieur à 2 %. Un autre avantage est qu’avec EKO KREDYT, les banques n’auront généralement… rien à faire, et ce sont les banquiers qui aiment le plus « travailler ». Il s’agira d’une sorte de « location d’argent à long terme ». Autre point fort d’EKO KREDYT : j’estime le taux de remboursement de tels prêts à 97-99%, du fait de la structure spécifique du produit en question. D’où l’aspect « sécurité » mentionné, et pas seulement du point de vue de l’emprunteur.
Comment intéresser les décideurs à ce programme pour qu’il soit soumis au Sejm sous forme de projet de loi ? Pensez-vous qu’il y a une chance pour cela ?
À ce stade de la création du projet décrit, je le considère comme une forme de divertissement créatif et intellectuel. Notre conversation d’aujourd’hui est une présentation de ma solution légère. Je travaille également à l’extension du programme décrit, en collaboration avec un autre expert en banque hypothécaire, Krzysztof Czerkas. Après avoir créé un tel concept, nous souhaiterons probablement travailler à promouvoir les effets de notre travail. Mais est-ce que certains hommes politiques importants, c’est-à-dire les décideurs, seront intéressés par de telles solutions ? Laissons cette question sans réponse pour l’instant.
Merci beaucoup pour l’interview et je vous invite à présenter prochainement la version complète du programme dans le prochain numéro (3/2024) du mensuel « Forum Polskiej Gospodarki ».
Il parlait Krzysztof Budka
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Krzysztof OPPENHEIM : expert financier et immobilier, spécialisé, entre autres, en prêts hypothécaires, entrepreneur. Depuis juillet 2016, il dirige également un cabinet d’avocats en matière de recouvrement de créances, spécialisé dans les domaines suivants: faillite des consommateurs, assistance aux entrepreneurs endettés et litiges en matière de francs suisses. Membre de l’équipe de travail pour la restructuration et la faillite du Conseil des entrepreneurs du Médiateur des petites et moyennes entreprises. Plus d’informations sur : www.krzysztofoppenheim.pl et sur www.oppen-kredyt.pl
