Selon les experts de l’Urban Land Institute (ULI), considérés comme des spécialistes des tendances du marché immobilier (ils ont cette fois appuyé leur expertise avec les analyses de Ferguson Partners), les investisseurs, et surtout les promoteurs, auront plus de mal à pour obtenir des fonds pour leurs opérations. C’est plus difficile si elles n’intègrent pas les principes environnementaux, sociaux et de gouvernance d’entreprise, ou ESG en abrégé, dans leurs activités.
La banque n’accorde pas de prêt ?
C’est assez choquant, mais on a bien lu : selon l’ULI, l’attitude des prêteurs est en train de changer, notamment en Europe. Cela vise à inciter les foncières à se concentrer sur… la décarbonation.
– Malgré l’environnement difficile des taux d’intérêt, les banques et autres prêteurs accordent une attention accrue à la reporting approprié sur les aspects ESG – déclare Bożena Jankowska, qui était l’un des experts qui ont collaboré avec l’ULI pendant les travaux sur le rapport et qui en est la directrice générale et responsable mondiale. du département ESG de Slate Asset Management.
– Les prêteurs demandent des informations sur les objectifs de zéro émission nette et sur le chemin de transformation suivi. Cela fait partie d’une pression accrue sur le risque climatique et influencera un changement dans la direction de l’action, estime Bożena Jankowska.
Selon elle, les banques ne posaient auparavant que quelques questions sur l’ESG avant d’accorder un prêt. Désormais, ils sont plus exigeants et attendent de plus en plus d’informations dans ce domaine de la part des entrepreneurs.
De nouvelles normes arrivent
On estime que les changements apportés aux Normes internationales d’information financière (IFRS 1 et IFRS 2), qui constituent la base mondiale du reporting et visent à assurer la cohérence du reporting, obligent les entreprises à communiquer les risques liés au développement durable. Cela peut inclure, par exemple, des informations sur la consommation d’énergie lors de la mise en œuvre de l’investissement, ou au moins inclure des questions liées à la consommation d’énergie dans les plans d’affaires. Théoriquement, les normes IFRS 1 et IFRS 2 sont volontaires. Cependant, comme nous le lisons dans le rapport ULI, ils devraient « devenir » bientôt obligatoires. La taxonomie adoptée dans l’Union européenne définit également six objectifs environnementaux que les sociétés immobilières doivent atteindre pour être considérées comme « durables ».
Quelques mots sur la source originale des nouvelles normes décrites, qui sont censées être volontaires, mais qui deviendront bientôt obligatoires. La directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) a été introduite par l’Union européenne en 2023. On suppose que sa mise en œuvre dans les législatures des différents États membres entraînera, citons : « une amélioration radicale des exigences de reporting existantes afin d’accroître la transparence des progrès des entreprises dans ce domaine ». Pour le traduire dans un langage plus compréhensible : les entrepreneurs dirigeant des sociétés immobilières aimeraient être obligés de décrire en détail comment l’ESG affecte leur entreprise à chaque investissement, ainsi que d’informer sur l’impact de leurs activités sur l’environnement.
– Les directeurs financiers commencent à se rendre compte qu’ils doivent comprendre comment la durabilité est communiquée, car ce sont eux qui signent les rapports. Nous assisterons à une courbe d’apprentissage abrupte, car les entreprises devront comprendre ce que tout cela signifie réellement, déclare le responsable ESG chez Slate Asset Management.
Actifs bloqués
Paul Stepan, responsable du conseil en développement durable pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique chez JLL, qui travaille avec les propriétaires de grands portefeuilles immobiliers sur des stratégies visant à améliorer la résilience de leurs installations aux stress climatiques à venir, met en garde :
– Nous en sommes désormais au point où nous verrons qu’environ la moitié du parc immobilier européen (c’est-à-dire les actifs) est bloqué.
Il fait référence aux exigences de décarbonation du projet Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), qui vise à fournir une voie d’amélioration des bâtiments pour réduire les émissions de carbone afin de les maintenir en conformité avec l’Accord de Paris. – Cela aidera le secteur à se concentrer sur les actifs, ce qui incitera les gestionnaires d’actifs à agir – dit Stepan.
Sans ESG, des prêts et des assurances plus chers ?
Les « actifs verts », ou ceux qui sont sur le point de le devenir, présenteraient moins de risques pour les prêteurs. Ils sont plus disposés à les financer. Selon une étude menée en 2023 par le cabinet de conseil CBRE auprès de 77 prêteurs français, jusqu’à 92 % d’entre eux ont déclaré que ce qu’on appelle les critères verts feront partie intégrante de leur processus décisionnel en matière de prêt, « malgré le contexte économique et politique turbulent ».
Les assureurs semblent également adopter une approche de plus en plus exigeante sur les questions ESG. Cette décision est imposée – comme ils le prétendent – par le coût croissant des pertes liées aux catastrophes météorologiques. Selon Tom Wilson, PDG de l’assureur américain Allstate Corporation, cité dans le rapport d’ULI et Ferguson Group, l’entreprise a enregistré au deuxième trimestre de l’année dernière des pertes de 2,7 milliards de dollars américains (environ 2,5 milliards d’euros) dues à 42 événements météorologiques catastrophiques. Elle a donc arrêté de vendre de nouvelles polices d’assurance qui assurent les maisons, les appartements et les propriétés commerciales en Californie contre les pertes liées à la dégradation du climat.
Toujours en 2023, Moody’s a publié un rapport montrant l’augmentation des coûts d’assurance des biens commerciaux aux États-Unis, révélant que tandis que les loyers des commerces à Miami, en Floride, augmentaient en moyenne de 1,4 %. au cours des années 2017-2022, le coût de l’assurance a augmenté de 7,5 %. À Denver, au Colorado, où des incendies de forêt ont éclaté en 2023, les chiffres étaient encore pires : alors que les loyers des commerces de la ville ont augmenté de 0,4 % par an, les coûts d’assurance ont augmenté jusqu’à 9 %.
Ce rapport est une déception
Cette fois, le rapport ULI est lu avec déception, voire irritation. L’institut s’inscrit dans la tendance verte à la mode, clairement inspirée de l’extérieur (qu’il ne cache même pas, citant de nombreuses citations d’experts ESG). Même en supposant que les plus grandes entreprises investissant sur le marché immobilier (par exemple, investissements dans les infrastructures ou les bureaux) puissent s’offrir tout ce « plaisir » ESG, la mise en œuvre d’une gouvernance environnementale, sociale et d’entreprise sera certainement trop coûteuse pour les petites et moyennes entreprises. entrepreneurs de taille. Surtout face à la mauvaise situation économique persistante des pays de la zone euro, à la nécessité de consentir un autre effort financier important (cette fois lié au subventionnement du sac sans fond, à savoir l’Ukraine), aux nouveaux défis de l’immigration à venir et à l’absence d’une vision de l’Europe. développement parmi les eurocrates – également sur la carte géopolitique du monde.
Dans cette situation, les investisseurs immobiliers devraient saluer les inventions eurocratiques telles que l’ESG. Être capable de se concentrer efficacement sur leur activité principale et leur mission.
